「住宅ローン控除」という言葉は、マイホーム購入を検討している方なら一度は耳にしたことがあるかもしれません。今回は、住宅ローン控除を受けるための条件や計算方法、賢く使うためのポイントについて紹介します。, 住宅ローン控除とは、「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度の通称です。マイホームをローンで購入した場合において、一定の割合に相当する金額が所得税から控除される制度のことをいいます。住宅ローン控除を利用することで、住宅を購入する際の経済的な負担を軽減することができます。住宅ローン控除の詳しい概要と、最新制度の特徴について詳しく見ていきましょう。, 「控除」とは、住宅購入時に本来納めるべき税金から差し引かれることを意味し、「減税」と同じ意味になります。住宅ローン控除は、新築や中古のマイホームを購入する際や住居の改築などをする際に、条件を満たせば、一定期間の間、ローン残高に応じた金額が所得税から差し引かれ、還付される制度です。適用するための条件には、購入する住宅に関するものと借り受ける住宅ローンに関するものの二つがあります。住宅購入や住宅改修など、それぞれの場合について具体的な条件を後に示します。, 控除を受けるためには確定申告が必要になります。社会保険料控除や生命保険控除のような所得控除とは異なり、住宅ローン控除では、あらかじめ計算された所得税から税金が差し引かれ、納めた分の税金が戻ってきます。所得税で控除しきれなかった分に関しては住民税から控除されます。, 住宅ローン控除の歴史は長く、最初は住宅購入金額の一部を減税するというものでした。しかし、1978年に住宅ローン控除となり、住宅ローンの金額が減税の算出基準となりました。住宅税制の制度変更などにより、制度の内容も都度変わっているため、最新制度についてあらかじめ調べておく必要があります。, 現在の住宅ローン控除制度は、令和3年12月末までの居住開始から10年間の適用となります（消費税率10％が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます）。各年の控除限度額は40万円で、認定長期優良住宅等の場合は最大50万円が上限額として設定されています。, 例えば、一般住宅を購入し、年末時点で住宅ローンの残高が4000万円以上あるとします。この場合、ローン返済期間が10年以上あることを条件に、控除率1％、すなわち40万円の税額控除となります。しかし、もし納めている所得税額が35万円など、40万円に満たない場合は、差額分の5万円が住民税より控除されることになります。, 制度の主な項目としては、「一般住宅」「認定住宅（長期優良住宅、低炭素住宅）」「バリアフリー改修促進税制」「省エネ改修促進税制」「三世代同居対応改修税制」「耐久性向上改修税制」の6つとなっており、それぞれの項目において条件を満たした場合にのみ、住宅ローン控除制度を受けることができます。, なお、令和２年の新型コロナウィルス感染症の流行によって、社会的にも経済的にも大きな影響が出ています。そうした中で入居が遅れてしまうなど、やむを得ず住宅ローン控除（減税）の入居期限要件を満たせない場合でも、代わりの要件を満たすことで期限内に入居したのと同様の減税措置が適用されることとなりました。, 本来であれば、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、住宅ローン控除（減税）」の控除期間が13年間となる特例措置が適用されます。しかしコロナ禍の影響により入居が期限に遅れた場合でも、以下の要件を満たした上で令和３年12月31日までに入居すれば、特例措置の対象となります。, また、既存住宅を取得した際の住宅ローン控除（減税）」の入居期限要件は、取得の日から６カ月以内ですが、こちらについてもコロナ禍の影響が考慮されます。住宅の取得後に行った増改築工事等が遅れ、入居も遅れてしまった場合、以下の要件を満たしていれば、入居期限が「増改築等完了の日から６カ月以内」となります。, それでは次に、住宅ローン控除の対象となる住宅の条件について詳しく見ていきましょう。, 住宅ローン控除を受けるには、どの項目においても合計所得が3000万円以下で、住宅ローンの返済期間が10年（一部5年間の緩和あり）という条件があります。さらに、新築か中古物件かなど項目によって適用条件がそれぞれ異なります。, 新築を購入する場合は、住宅が居住用であることが条件として定められています。また、床面積においては50平米未満の場合は適用外となりますので、あらかじめ登記簿面積を確認する必要があります。販売資料や売買契約書に記載されている床面積と、税制上の床面積は異なりますので、登記簿に記載されている面積を必ず確認するようにしましょう。, また、マンションの場合は、登記簿は壁の内側である内法（うちのり ※1）で記載されているのに対し、販売資料では壁心（へきしん ※2）で床面積が算出されています。階段や通路、バルコニーやベランダなどは共有部分として床面積には含まれませんので、マンション購入の際は事前にしっかりと確認するようにしましょう。, ※1：内法（うちのり）とは、壁の内側からの床面積のこと。実際に使用できる有効スペースです。※2：壁心（へきしん）とは、壁の中心からの床面積のこと。有効面積といえる内法面積よりも面積は大きくなります。, また、実際は店舗や事務所、または貸家として使う場合でも、床面積の半分以上が居住用の物件であれば、住宅ローン控除が適用になります。, 中古住宅の購入の際も住宅ローン控除が適用されます。その場合には、以下の条件を満たす必要があります。, 近年では、中古住宅を購入しリノベーションする家庭も増えていますが、控除を受けたい場合は、築後年数については事前にしっかりと確認するようにしましょう。また、床面積においては、新築住宅と同様に50平米以上であることを満たす必要があります。, 自宅のリフォームや増築を検討している際も、規定を満たしていれば住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローンをすでに返済中の場合は、増築にかかる費用と合わせてローンの借り換えを行うことができます。しかし、本人が別の住宅に居住している場合は適用外となりますので注意が必要です。例えば、実家をリフォームする場合などは、契約をする本人が遠方に住んでいる場合は対象外となります。, 中古住宅を新規購入でリフォームする場合は、上記の中古住宅購入の適用条件に即して、築後20年以内の木造住宅もしくは耐火建築物の場合は築後25年以内であることが条件となります。, 床面積や所得金額は新築物件の条件と同様で、それぞれ50平米以上、3,000万円以下であることが条件となっているほか、リフォームの工事内容については、大規模な模様替えの工事、家屋の一室の床又は壁について行う修繕工事、現行の耐震基準に適合させるための修繕工事、一定のバリアフリー改修工事、一定の省エネ改修工事と、工事内容が定められています。, 入居した年の前後2年間ずつの間で、居住用財産を譲渡した場合の「長期譲渡所得の課税特例」の適用を受けている場合は、控除の適用外となりますので注意しましょう。, 住宅ローン控除はあくまで「住宅」に対する制度なので、基本的には土地を購入しただけでは、適用されません。ただし、土地取得から2年以内に、その土地において住宅ローンを利用して住宅を新築した場合や、建築条件付き土地（一定期間内にその土地に建物を建てることを条件に販売される土地）を購入し、購入から3カ月以内に建築請負工事契約を締結した場合には住宅ローン控除の対象となります。, 住宅ローン控除では、住宅を購入するための借入金すべてが控除の対象となる訳ではなく、以下のような要件を満たす必要があります。, 住宅ローン控除の対象ローンは、上記の条件を満たした、長期固定金利住宅ローン「フラット35」や、民間金融機関や財形住宅融資、地方自治体の融資、年利0.2％以上の勤務先の融資が対象となります。また、支払時期が不明なものは対象外となります。, 住宅ローン控除では、返済期間の10年間の間は、年末時のローン残高の1％が所得税から控除されます。しかし、確定申告時に戻っている金額は、契約者によって金額に違いが生じます。これは、所得によって納税額が異なったり、購入する住宅の条件によって税額が違うことが理由として挙げられます。, 各年で最大40万円（認定住宅の場合は50万円）、10年間で最大400万円（認定住宅の場合は500万円）が戻ってくる住宅ローン控除ですが、申告者全員が最大控除額を受けとれる訳ではありません。最大控除額を受けとる場合は、ローン残高が10年間の各年末時に4000万円を超えていて、年間の所得税と住民税が合わせて40万円を超えていることが条件となります。では、実際にはいくら戻ってくるのでしょうか。住宅ローン控除の計算方法や、シミュレーションについて紹介します。, 控除額の計算は、住宅ローンの年末時の残高に控除率1%を乗じることで、すぐに算出できます。, ※平成26年4月1日〜令和元年9月30日までの居住の場合※消費税8%または10%が適用される場合, 算出方法：住宅ローン年末残高×控除率1％算出例：3000万円×1％＝30万円（控除可能額）, 上記のように年末の住宅ローン残高が3000万の場合は、1％が控除されるので30万円までが控除可能となります。, 控除可能額は年末のローン残高と最大控除額のいずれか小さい方の額が適用されますので、この場合は30万円が適用となります。仮に、年末のローン残高が5000万の場合の1％は50万円になりますが、最大控除額は40万円なので、40万円が住宅ローン控除可能額となります。, 次に説明しますが、控除可能額がすべて戻ってくる訳ではありません。この控除可能額を求めてから、納める税金から差し引きます。, それでは、実際に住宅ローン控除のシミュレーションを行い、いくら戻ってくるのか試算してみましょう。, 次に、本来納めるべき所得税が8万円、住民税が18万円だった場合は、8万円＋18万円の計26万円が、実際に収めた納税額になりますので、26万円以上の税額は戻らないことになります。また、所得税に対する上限はありませんが、住民税に対する上限は13万6500円と定められているため、実際に戻ってくる控除額は以下のようになります。, このように、住宅ローン控除では納めた税金以上に戻ってくることはなく、控除可能額が大きくても、その金額がすべて戻ってくる訳ではないということが分かります。, それでは次に、住宅ローン控除を受けるための具体的な方法についてご紹介します。住宅ローン控除は確定申告の「還付申告」に該当するため、入居した年の翌年1月1日から申告をすることができます。確定申告期間中は税務署が混みあうため、早めに準備をして申告をするようにしましょう。手続きが早ければ、還付金を受けとる時期も早くなる可能性があります。, 確定申告では、必要書類を用意し、必要事項を記載したうえで税務署に提出する必要があります。もし、確定申告が初めてという場合は、書類の書き方が分からなかったり、ほかの控除も重なって混乱してしまったりすることも考えられますので、分からない場合は最寄りの税務署に相談するようにしましょう。提出する税務署は、居住地を管轄している税務署となり、一部の地域では確定申告の会場が税務署以外の場所であることもあるため、事前に確認が必要です。, また、必要書類は直接税務署に提出する以外にも、郵送での提出や、国税庁のサイト上で申告書を作成して送信する方法もあります。, 2年目以降の手続きとしては、会社員の場合は年末調整で手続きができ、自営業の場合はまた同じ書類へ記載をし、期日中に税務署に提出する必要があります。年末調整の場合は、給与所得者の「住宅借入金等特別控除申告書」や、住宅ローンの「年末残高証明書」を添付する必要があります。, 確定申告に必要な主な書類は以下になります。契約書のコピーや住民票、源泉徴収票など、必要な書類はあらかじめ購入した年の年末までにそろえておくことで、確定申告書の作成がスムーズになります。, 「1」「2」に関しては税務署から入手する必要があり、「5」の残高証明書は借入先の金融機関から送付されてきますので、大切に保管しましょう。「6」「7」に関しては法務局や不動産会社から入手できますので、事前にしっかりと準備するようにしましょう。, それでは次に、住宅ローン控除を賢く利用するためのポイントや注意点について紹介します。もし繰り上げ返済をする場合は、返済期間の変更によっては注意が必要になります。, 住宅ローン控除を受けるための条件には、「ローンの返済期間が10年以上」というものがありますが、もし繰り上げ返済をする場合は注意点があります。手元の資金で住宅ローンの元金を支払い、将来の利息負担を軽くすることができる一方で、返済期間短縮型の繰り上げ返済によって、全体の返済期間が10年を切ってしまう場合は、住宅ローン控除の対象から外れることになります。, また、住宅ローンの金利によっては、繰り上げ返済は得にならないことがあります。例えば1000万円を繰り上げ返済する場合は、「10年後に1000万円を返済した場合」と、「毎年100万円を10年間繰り上げ返済した場合」を比較し、どちらが利息の節約効果があるかを検討した上で繰り上げ返済を行うのがいいでしょう。, ローンを組まずに自己資金のみで住居を購入する場合は、住宅ローン控除が利用できません。しかし、耐久性や省エネルギー性に優れた住宅を自己資金で購入する場合は、「投資型減税制度」によって所得税が控除されます。, 「耐久性や省エネルギー性に優れた住居」とは、行政の認定を受けた長期優良住宅のことを指し、低炭素住宅なども対象となります。低炭素住宅では、住宅の断熱性能や、省エネルギー性能が一定の基準を満たしていることが条件となりますが、性能強化に必要な費用などが控除の対象となります。, 住宅の天井、床、壁、窓の断熱性能の強化、節水効果のある機器の設置など、条件を満たすことで所轄の行政機関から「低炭素住宅」の認定を受けた場合は、1年間控除を受けることができ、最大で65万円の還付金を受けとることができます。, ※経過措置により5%の消費税率が適用される場合は、控除対象限度額及び最大控除額については、平成26年3月までの措置を適用※国土交通省「すまい給付金サイト」より, 住宅ローン控除は契約者が居住していることが条件となっていますが、もし海外勤務となってしまった場合や、転勤などのやむを得ない事情の場合でも、住宅ローン控除を受け取ることができます。, 住宅を購入した後で、海外勤務などにより単身赴任することになった場合や、海外勤務中に日本の住宅を購入し、家族が住むケースなどがその対象となりますが、確定申告をすることで、控除額を受けとることが可能になりました。, ただし、「平成28年4月1日以後に住宅の取得等をした方」が対象となり、それ以前に住宅を購入した方は対象外となっています。また、日本で納税すべき所得がない場合も対象外となりますので、注意が必要です。, 文：株式会社エクスライト監修：川添典子（住宅金融普及協会 住宅ローンアドバイザー／2級ファイナンシャル・プランニング技能士）, 「予算」「借入可能額」「毎月の返済額「老後のお金」目的別シミュレーションで住宅ローンの疑問を解決。まずは「ぴったり5秒診断」をチェック！, 自営業者・フリーランスの方におすすめ。 他の金融機関で満足な結果を得られなかった方も、まずはご相談ください。, りそな住宅ローン＜超長期（全期間）固定金利型＞（融資手数料型） ※返済期間：31～35年, 住宅ローンの事前審査・仮審査とは？―審査基準と審査通過のためのポイント、落ちた場合の対策―, 新築・購入等で住宅ローンを組む方・組んでいる方へ 個人住民税の住宅ローン控除がうけられる場合があります。（総務省）, 新型コロナウィルス感染症の影響によって、注文住宅、分譲住宅、既存住宅または増改築等を行った住宅への入居が遅れたこと。, 取得した既存住宅に行った増改築等について、新型コロナウィルス感染症の影響によって、増改築等後の住宅への入居が遅れたこと, 木造などで建てられた耐火建築物以外の場合は、家屋が建築されてから20年以内であること, 築年数が規定の年数以内でない場合は、以下のうちいずれかのように、一定の耐震基準をクリアしていること, 一定の省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震リフォーム、または大規模な間取り変更や修繕などであること, 民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構、地方公共団体、公務員共済組合などの一定の団体や、住宅資金の長期貸付を行う法人、勤務先から借り入れたものであること。, 給料所得者が事業主団体から借り入れた場合は、金利が年0.2％以上であること（※役員が会社から借り入れた資金などの場合は、住宅ローン控除対象外）。, 給料所得者が事業主団体から利子の補助を受ける場合は、利子補給額を控除した後の利息が年0.2％以上であること。, 中古住宅を購入した場合は、前の所有者から引き継いだ債務ではないこと。独立行政法人住宅金融支援機構, 本記事は情報の提供を目的としています。本記事は、特定の商品の売買、投資等の勧誘を目的としたものではありません。本記事の内容及び本記事にてご紹介する商品のご購入、取引条件の詳細等については、利用者ご自身で、各商品の販売者、取扱業者等に直接お問い合わせください。, 当社は本記事にて紹介する商品、取引等に関し、何ら当事者または代理人となるものではなく、利用者及び各事業者のいずれに対しても、契約締結の代理、媒介、斡旋等を行いません。したがって、利用者と各事業者との契約の成否、内容または履行等に関し、当社は一切責任を負わないものとします。, 当社は、本記事において提供する情報の内容の正確性・妥当性・適法性・目的適合性その他のあらゆる事項について保証せず、利用者がこれらの情報に関連し損害を被った場合にも一切の責任を負わないものとします。本記事には、他社・他の機関のサイトへのリンクが設置される場合がありますが、当社はこれらリンク先サイトの内容について一切関知せず、何らの責任を負わないものとします。. 登録免許税を算出する際は、課税価格に4/1000をかけて計算します。 平成30年4月1日〜免税期間中. 1 登録免許税額の計算方法 登録免許税額は，原則として次のように計算します。 登録免許税額 ＝ （課税標準）×（税率） 課税標準は，申請する登記の種類によって，①不動産の価額による場合，②債 平成30年4月1日から平成33年3月31日までの間は、一定の条件を満たせば登録免許税の免除がなされます（詳しくは後述）。 計算例 例えば、次のような贈与の場合に、この計算方法となります。 1. 例えば、下記などが該当します。 贈与税額の計算 390万円 × 20% － 25万円 ＝ 53万円 基礎控除後の課税価格 500万円 － 110万円 ＝ 390万円 2. ・思ったより相続される遺産が少なかった 売却した免税対象飼育牛に係る収益の額－その収益に係る原価の額－その売却に係る経費の額. 手続きには、相続登記申請書や被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などを準備し、合わせて「登録免許税」の納付も行わなくてはなりません。, 登録免許税とは、不動産を登記・登録するときに課される税金で、登録免許税を納付しなければ、登記申請は却下されます。, 計算方法を間違えて納付額が不足してしまうと、税務署から不足分を徴収されることもあり（登録免許税法29条）、注意が必要です。, 以下の計算式を用いて自分で算出し、金融機関を通じて現金で納付するか、収入印紙によって納付します。, 不動産の価格（課税価格）に税率0.4％をかけた額（100円未満は切り捨て）が登録免許税となります。, 「固定資産評価証明書」に記載された不動産の評価額が1,000円以上の場合には、1,000円未満を切り捨てた額が不動産の価格、すなわち「課税価格」となります（国税通則法118条1項）。, 例えば、上記証明書に記載された不動産の評価額が236万8,540円の場合、1,000円未満は切り捨てられるため、課税価格は236万8,000円となります。, また、同一の申請書で複数の不動産の登記申請をする場合は、不動産の評価額を合計した上で1,000円未満を切り捨てた額が課税価格となります。, 例えば、上記不動産に加えて、134万6,320円の不動産の登記も行う場合、両不動産の評価額の合計は236万8,540円＋134万6,320円=371万4,860円となり、1,000円未満を切り捨てて、371万4,000円が課税価格となります。, さらに、不動産を共有する場合は、当該不動産のうち移転した持分に相当する価格に1,000円未満を切り捨てた額が課税価格となります。, 例えば、前記236万8,540円の不動産の4分の３の持分を移転する場合は、不動産の価格は236万8540円×3/4=177万6,405円となり、1,000円未満を切り捨てて、177万6,000円が課税価格となります。, なお、不動産の評価額が1,000円に満たない場合、課税価格は1,000円となります（登録免許税法15条）。, 「固定資産評価証明書」は、固定資産課税台帳に登録されており、課税価格を計算するためには台帳の確認が必要となります。, 当該不動産を管轄する市区町村で発行されているので、本人確認ができる証明書等を持参しましょう。, 相続のため、登記名義変更の際の税率は0.4%です（登録免許税法 別表第一 一(二)イ）。, 平成30年4月1日から平成33年3月31日までの間は、一定の条件を満たせば登録免許税の免除がなされます（詳しくは後述）。, 以上までの計算の流れを参考に、課税価格が334万5,000円の建物と、852万3,000円の土地を相続したケースを考えてみましょう。, この場合、課税価格の合計は、334万5,000円＋852万3,000円=1,186万8,000円となり、これに税率0.4％をかけると1,186万8,000円×4/1000=4万7,472円となります。, 次に、不動産を共有する場合を考えてみましょう。上記建物の3分の1、上記土地の3分の2を相続したとします。, この場合、建物の課税価格は334万5,000円×1/3=111万5,000円で、土地の課税価格は852万3,000円×2/3=568万2,000円、両者の合計は679万7,000円です。, これに税率0.4％をかけると679万7,000円×4/1000=2万7,188円となり、100円未満を切り捨てて、登録免許税は2万7,100円です。, 相続登記をする際、通常は登録免許税を納付しますが、平成30年度の税制改正により、特定の条件を満たせば、相続された土地の登録免許税が免除されるようになりました。, 免税措置を受けるためには以下の条件を満たす必要があります（租税特別措置法84条の2の3）。, 上記②の要件について説明すると、例えば、土地の登記名義人となっているAからBが当該土地を相続し、Bが自分名義に相続登記をする前に亡くなり、Cが当該土地をBから相続した場合ということです。, このようなケースで上記①～④の条件を満たせば、AからBに当該土地が渡った際に必要となる登録免許税が免除されることになります（※BからCへの相続するための移転登記に関しては上記特例は適用されません）。, なお、免税措置の詳細は法務局ホームページでも確認することが出来ます（法務局｜相続登記の登録免許税の免税措置について）。, 上記免税措置を受けながら相続登記を行う際は、上記要件④を忘れないようにしましょう。, もし、申請書に「租税特別措置法第８４条の２の３第１項により非課税」との記載がなければ、免税措置を受けることができないので注意が必要です。, しかし、固定資産評価証明書に記載された不動産の評価額を基準に登録免許税の納付を行う場合、その固定資産評価証明書が発行された年度内（4月1日～翌年3月31日まで）に納付する必要があります。, 不動産評価額は、建物の場合3年に1度、土地の場合は実情に応じて変わる可能性があります。, そのため、固定資産評価証明書が発行された年度内が実質的な登録免許税の期限といえるでしょう。なお、上記証明書は最新年度のものを準備する必要があります。, 銀行などの金融機関で登録免許税に相当する金額を納付し、その領収書を登記申請書に貼り付けて申請します。, 登録免許税が3万円以下の場合は、収入印紙を登記申請書に貼り付けて提出することもできます, （登録免許税法22条）。実際にはこの方法で納付しているケースがほとんどのようです。, 収入印紙は郵便局で購入することが出来ます。また大きな登記所では、所内に印紙売場があります。, なお、申請書に貼り付ける余白がない場合は、別の用紙に貼り付けて申請書に綴じ込み、申請書との綴り目に申請人が契印しましょう。, 登録免許税は、登記の時に必ず納めなくてはならない税金です。算出方法など、わからない点が多々あるかと思いますので、上記解説を参考にして下さい。, また、不明な点は各法務局にある相談窓口に問い合わせるのともできます。相談窓口では、相続登記に関する相談を無償で受け付けてくれます。是非、有効活用して下さい。, 弁護士費用は決して安いものではなく、少なくとも50万円以上になることがほとんどです。, 追加保険料0円で子供や両親、配偶者も補償対象になり、自分以外の家族も守ることができます。, 何かと相続トラブルに発展するのは遺産の割合に不満がある・納得いかないケースです。 遺産相続では法定相続分といって、民法で定められている割合の通りに遺産を公平に分割しましょうという一応の定めがありますが、生前に被相続人(亡くなった人)の介護をしていた、被相続人の事業を手伝っていれば寄与分という制度で多くの財産をもらう権利があります。 なお、この利益の額の計算方法ですが、「 売却した免税対象飼育牛に係る収益の額－その収益に係る原価の額－その売却に係る経費の額 」とされています。 All Rights Reserved. 以前、「急増する肉用牛免税の税務調査－農業生産法人が税務調査で問題とされるポイントを解説します－」という記事（http://www.torikai.gr.jp/tax/7712）を書かせていただいたところですが、それ以降も、肉用牛免税の特例を利用する納税者への税務調査は強化され続けているところです。, そこで今回は、最近の税制改正を踏まえて大幅に加筆するとともに、国税不服審判所の裁決例や裁判所による判決例なども参照しながら、肉用牛免税の特例を適用しようとする納税者が留意すべきポイントを解説していきたいと思います。, 租税特別措置法６７条の３が規定する、いわゆる「肉用牛免税特例」は、農地所有適格法人が、免税対象飼育牛を、家畜市場・中央卸売市場等において売却したり、農業協同組等に委託して売却したりした場合に利益が生じたときには、そのことを記載した確定申告書等を提出することにより、その利益の額に相当する金額を損金の額に算入するというものです。, つまり、農地所有適格法人が免税対象飼育牛を売却したことにより得た一定の利益の額については、課税されないということが規定されています。なお、農業を営む個人が肉用牛を売却した場合にも、同様に、農業所得の課税の特例が設けられています（租税特別措置法２５条）。, さて、我が国の租税法の中でも異色ともいえるこの肉用牛免税特例の最近の３年間の適用状況（※財務省発表）を見てみましょう。, 一方でこの特例は、租税法の条文の中でも珍しい、「一定の利益には課税しない」というものですから、「形を変えた補助金」といった批判も根強く、税制改正の際には常に存廃の議論の俎上にのぼり、対象となる肉用牛の売却金額や頭数の上限が引下げられたりしているところですが、それに加えて、課税の執行状況が適切でないという指摘や、制度が有効に機能していないという意見が出されていることなども影響しているためか、ここ数年、国税当局による課税強化の動きが顕著となってきました。, それによって、この特例を受けている納税者が、税務調査において要件を充足していないと指摘されて、修正申告に応じたり、更正処分を受けたりということが増加してきているため、納税者は、この特例を受けるための要件をもう一度見直すべき時期にきているといえます。, 肉用牛免税特例は、大きく分けて次の「８要件」を満たすことで適用を受けることができます。, 他の租税特別措置法と比べても、それほど多くの条件にしばられているわけではないのですが、条文を一読しただけで即座に理解できるという書き方になっていないということもあり、その解釈を巡って国税当局と争いになることも少なくありません。, そこで以下では、この条文に規定された要件の内容を解説するとともに、税務調査で指摘されやすいポイントをお示ししていきたいと思います。, 上記のとおり、肉用牛免税特例を受けるためには「８要件」を満たす必要がありますが、これを大きく分けますと、どのような法人であることが必要なのか、どのような牛をどのような方法で売却すれば良いのかといった実体的な要件（その１）と、税務申告の際に必要な手続的要件（その２）の２つがあります。, 肉用牛免税特例は、「農地法２条３項に規定する農地所有適格法人」だけに認められています。したがいまして、まず気を付けるポイントはここです。どんなに大量の肉用牛を肥育していても、この条件を満たしていなければ特例を適用することは出来ません。もう一度、自身の法人が、「農地法２条３項に規定する農地所有適格法人」に該当しているかどうか確認しましょう。, 以前、この項は、同じ農地法２条３項でも、「農業生産法人」と規定されていましたが、農地法の一部が改正されたことを受けて、平成２８年３月から、「農地所有適格法人」に対して適用されることとなりました。, 農業生産法人の時代はその条件を満たすにはかなりハードルが高かったのですが、農地所有適格法人になって、「構成員・議決権要件」と「役員要件」に関する条件のハードルが下がりました。具体的には次のように条件が緩和されています（要旨ですので、実際の判定は必ず条文に照らしてください。）。, ○農業関係者・常時従事者、農地を提供した個人、地方公共団体、農協等の議決権が、総議決権の「３／４以上」, ○農業関係者以外の構成員・保有できる議決権は、総議決権の１／４以下・法人と継続的取引関係を有する関連事業者等に限定（※改正により撤廃されました）, ○農業関係者・常時従事者、農地を提供した個人、地方公共団体、農協等の議決権が、総議決権の「１／２超」・農地中間管理機構又は農地利用集積円滑化団体を通じて法人に農地を貸付けている個人（※改正により追加されました）, ○役員又は重要な使用人（農場長等）のうち、１人以上が農作業に従事（原則年間６０日以上）, なお、この農地所有適格法人の要件は事業年度ごとの判定となりますので、株主や社員といった構成員に変更があった場合や、取締役や理事といった役員に変更があった場合には、再度確認を行うようにしてください。, 「肉用牛」とは、「農業災害補償法１１１条１項に規定された肉用牛等及び乳牛の雌等」とされています。, この農業災害補償法１１１条１項では、「肉用牛等（乳牛の雌等及び種雄牛以外の牛並びに乳牛以外の牛の胎児をいう。）」と定めていますが、具体的には、市場において取引された「肉用牛の成牛（雄牛、去勢牛及び雌牛）」及び「子牛（雄牛、去勢牛及び雌牛）」並びに「乳牛の成牛（雄牛及び去勢牛）」及び「子牛（雄牛及び去勢牛）」は、いずれも肉用牛免税特例の対象になります。, 次に、肉用牛免税特例においては、上記の牛の他、乳牛の雌等で政令で定めるものを除き適用の対象とする、と規定されています。具体的には、乳牛の雌等のうち、子牛の生産の用に供されたもの及び牛の胎児を除いて免税特例の対象に含まれることになります。, 肉用牛免税特例を受けるためには、売却方法に条件が付けられていますが、これは、肉用牛の流通を適正かつ円滑にし、価格形成の合理化等に資する趣旨から、家畜市場、中央卸売市場、農業協同組合等を通じて売却する場合に限られているのですが、その方法は、「①農地所有適格法人が飼育した肉用牛」である場合と、「②農地所有適格法人が飼育した生産後１年未満の肉用牛」の２つに区分されます。, まず、通常の肉用牛の場合ですが、こちらは、「家畜取引法第二条第三項に規定する家畜市場、中央卸売市場その他政令で定める市場において行う売却」とされています。家畜市場と中央卸売市場はある程度イメージが付きやすいと思いますが、では、「その他政令で定める市場」についてもう少し詳しくみてみましょう。, イ 畜産物の価格安定に関する法律附則第十条の規定により中央卸売 市場とみなされた市場, ウ 条例に基づき食用肉の卸売取引のために定期に又は継続して開設される市場のうち、当該条例に基づき地方公共団体がその市場における業務の適正かつ健全な運営を確保するため、その開設及び業務につき必要な規制を行うものとして農林水産大臣の認定を受けたもの, エ 農業協同組合、農業協同組合連合会又は地方公共団体により食用肉の卸売取引のために定期に又は継続して開設される市場のうち、当該市場における取引価格が中央卸売市場又は第二号の中央卸売市場とみなされた市場において形成される価格に準拠して適正に形成されるものとして農林水産大臣の認定を受けたもの, 条文だけを見ますとどのような市場なのかが分かりづらいのですが、「ア」は「臨時市場」、「イ」は「中央卸売市場以外の指定市場」、「ウ」・「エ」は「農林水産大臣による認定市場」と考えていただければと思います。, ところで、実はこの「市場において行う売却」の解釈については、注意が必要です。市場において行う売却であったか否かが税務調査の際に問題とされ、更正処分が行われた例があります。納税者はこの処分を不服として国税不服審判所で争ったのですが、結論は、「納税者が行った肉用牛売却取引は、納税者が取引先との間において直接行った肉用牛の売却に係る取引であり、卸売市場において行われた取引ではないので、当該特例を適用することはできない。」として、納税者の主張は退けられています。, また、認定市場において売却された肉用牛の価格が問題となった事例もあり、そこでは裁判所が、認定市場における売却については、「価格の公正さが担保された売却であることを要する」と判示しているように、売却側と購入側が相対で価格を決めてしまうような取引は、たとえ認定市場を通じて行う売却であっても、肉用牛免税特例を適用することは出来ないということになりますので、注意が必要です。, 次に、生産後１年未満の肉用牛は、農業協同組合又は同連合会のうち政令で定めるものに委託して売却されていることが必要であるとされています。こちらの農協等も詳細は政令で規定されているのですが、ざっくりと言いますと、「肉用子牛生産安定等特別措置法に基づく生産者補給金交付業務に関する事務の委託を受けている組合で農林水産大臣が指定したもの」、とお考えいただければと思います。, この指定組合に該当しているかどうかは、公示されていますので、そちらで確認が可能です。, なぜ、このように、農協へ委託をして売却した場合にも肉用牛免税特例が適用できるようになったかにつきましては、農協等を通じた地域内一貫生産による効率的な生産・流通を通じることで、肉用牛生産基盤の強化と生産コストの低減につながるということがその理由であったとされています。, 農地所有適格法人が飼育した肉用牛を、市場で売却したり、農協等に委託して売却した場合であっても、その肉用牛が「免税対象飼育牛」でない限り、肉用牛免税特例を適用することはできません。, ところで、この免税対象飼育牛とはどのような牛をいうのか見てみる前に、一点気を付けていただきたいポイントがあります。それは、この肉用牛の飼養期間が極端に短く、単なる肉用牛の移動としかいえないような売却の場合には、この特例を適用しないということが、国税庁長官と農水省畜産局長との間で取り決められているということです。具体的には、飼育の期間が２月以上でないとこの特例の適用ができませんので、注意が必要です。, ②その売却価額が１００万円未満である肉用牛（交雑牛は８０万円未満、乳牛は５０万円未満）, ②では、売却価格に上限が設けられていますが、これは、近年の飼育農家が、一般家庭用の牛肉というよりはむしろ、レストランや料亭といった高級肉用牛に生産をシフトしているという傾向があるからです。つまり、そもそもこの肉用牛免税特例が、国内の肉用牛の増殖肥育を奨励し、併せて国内の牛肉価格形成の合理化等に資するという趣旨の基に制定されたことからすると、その趣旨にそぐわない事例が出てきているということが理由のようです。したがいまして、ブランド牛を飼育している肉用牛農家は、この特例を受けられない可能性が高いことにも注意が必要です。, ただし、売却価額が一定の価額以上であっても、次の世代の改良増殖に著しく寄与する登録牛は、免税対象とすることとされていますが、農林水産大臣は次のような登録を指定しています。, さて、実体的要件の最後は、特例を受けられる牛の頭数ですが、これは１５００頭以内とされています。, この頭数制限につきましては、平成２０年改正前は設けられておらず上限がなかったのですが、平成２０年改正で「２０００頭以内」と上限が設けられ、その後平成２３年改正で「１５００頭以内」と更に削減されました。, これは、経営規模が一定程度の水準に達した農家については、既にこの特例の政策目的が達成されていることを踏まえて、将来的に安定した経営を行える程度の頭数にまで対象を限定することとされたためです。, ところで、年間に売却された免税対象飼育牛が１５００頭を超える場合ですが、このとき、どの牛を選ぶかは法人の計算による、つまり法人にとって有利な牛を選んでよいことになっていますので、申告の際にはそれも併せてチェックするようになさってください。, 一方で、免税対象飼育牛の売却による利益の額は、１頭ごとに計算するのではなく、売却した免税対象飼育牛全て（１５００頭を超える場合には選択した１５００頭全て）に係る収益の額から原価と売却経費を合計した額を控除した金額とされています。したがいまして、免税対象飼育牛全てのうちに、１頭ごとに計算すると損失が生じる免税対象飼育牛がいたとしても、これを除外して利益の額を計算することができないことに注意が必要です。, 特に税務調査で問題となりやすいのが、「決められた方法で売却されているか」、「飼養期間は２月を超えているか」、「利益の出ている牛だけを選択していないか」という点ですので、申告前にもう一度この点をチェックされてください。, さて、上記の５つの要件に則って、農地所有適格法人が、その飼育した免税対象飼育牛を法律に定められた方法で売却をした場合、肉用牛免税特例を受けるためにはもう少し頑張っていただく必要があります。, つまり、税務署に提出する申告書と添付資料がキッチリと法律が要求するものとなっているかどうかの確認です。これが、肉用牛免税特例を受けるための要件その２である「手続的要件」です。, 上でも書かせていただきましたが、これには「３つの要件」を満たしていただく必要があります。重要な事項ですので、まずは法律がどのように規定しているのかをご覧ください。, 第一項の規定（筆者注：農地所有適格法人が免税対象飼育牛を売却したことにより得た一定の利益の額について課税されないという規定）は、確定申告書等に同項の規定により損金の額に算入される金額の損金算入に関する申告の記載があり、かつ、当該確定申告書等にその損金の額に算入する金額の計算に関する明細書並びに免税対象飼育牛の売却が同項各号に掲げる売却の方法により行われたこと及びその売却価額その他財務省令で定める事項を証する書類の添付がある場合に限り、適用する。この場合において、同項の規定により損金の額に算入される金額は、当該申告に係るその損金の額に算入されるべき金額に限るものとする。, つまり、農地所有適格法人が免税対象飼育牛を売却したことにより得た一定の利益の額について課税されないためには、「申告書に記載」があり、かつ、「計算明細書」と「売却証明書」が添付されていて初めて適用される、となっています。, この部分につき条文では、「確定申告書等に同項の規定により損金の額に算入される金額の損金算入に関する申告の記載があり」としていますから、まずはこの点の漏れがないかどうかしっかりとチェックしてください。, なお、この利益の額の計算方法ですが、「売却した免税対象飼育牛に係る収益の額－その収益に係る原価の額－その売却に係る経費の額」とされています。, 要約しますと、「売上－原価－売却経費」、すなわち利益部分を丸々損金の額に算入した申告書を提出することになります。, この計算明細書は、法人税申告書に関する別表にその様式－農地所有適格法人の肉用牛の売却に係る所得又は連結所得の特別控除に関する明細書－がありますから、この明細書で計算を行って、申告時に提出するようになさってください。, 申告書に損金の額に算入すべき金額を記載し、計算明細書も添付しました。さあ、あと一息です。, 「必要事項が記載された売却証明書」を忘れずに添付してください。この「必要事項が記載された売却証明書」は、上記５の（３）で解説をした、家畜市場、中央卸売市場、農業協同組合、農業協同組合連合会から発行してもらうことになります。, 以上で、手続的要件を満たすことになります。これで、肉用牛免税特例を受けることができます。, 申告の際に、上記（６）～（８）の全てが満たされていることが必要なのですが、このうちの１つでも漏れていると、どれだけ他の要件が完璧でも、一切、肉用牛免税特例を受けることはできません。一応、法律上は、「税務署長は、前項の記載又は添付がない確定申告書等の提出があつた場合においても、その記載又は添付がなかつたことについてやむを得ない事情があると認めるときは、当該記載をした書類並びに同項の明細書及び証する書類の提出があつた場合に限り、第一項の規定を適用することができる。」として救済規定を設けてくれていますが、税務署長が「やむを得ない事情があると認めるとき」などということは、天変地異でも起こらない限り無いと思ってください。, 申告のときに売却証明書が見つからなかったのでそのまま金額だけ書いて出したけど、事務所の整理をしていたら出てきたので税務署に持っていこう、などと思っても、申告期限を過ぎていた場合には、税務署は絶対に受け付けてくれません。, 肉用牛は豚や鶏といった他の畜産物よりも肥育期間が長く、農家がそれだけ経営のリスクを抱えているという事情もあって、このような特例が設けられているわけですから、要件をキッチリと守って、ぜひこの特典を活用されてください。, ※平成２８年６月３０日現在の法令等によります。税制改正等で条件が変わることがありますので、最新の情報に照らしてください。, ※本稿は一般的な情報を提供するものであり、法的助言を目的とするものではありません。個別の事案については、当該案件の個別の状況に応じて、税理士等専門家の助言を求めて頂く必要があります。また、本稿に記載された見解は筆者の個人的見解であり、税務官庁等の見解とは異なることも有り得ます。したがって、本見解に沿って行動した場合における法律上の安全性を保証するものではございません。.
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